Rady, tipy, nápady

Všetko, čo potrebujete vedieť o kúpe nehnuteľnosti

Zdá sa vám, že nastal čas zabezpečiť si vlastné bývanie a zvažujete kúpu nehnuteľnosti? Keďže nejde o lacnú záležitosť, ale investíciu na dlhé obdobie, možno aj celý život, je potrebné dostatočne sa v tejto téme zorientovať.

Zdá sa vám, že nastal čas zabezpečiť si vlastné bývanie a zvažujete kúpu nehnuteľnosti? Keďže nejde o lacnú záležitosť, ale investíciu na dlhé obdobie, možno aj celý život, je potrebné dostatočne sa v tejto téme zorientovať.

Čo v článku nájdete:


  1. Kúpa bytu alebo prenájom?
  2. Výhody a nevýhody prenájmu
  3. Kedy rozmýšľať nad kúpou nehnuteľnosti?
  4. Kedy nekupovať nehnuteľnosť?
  5. Pôvodný stav alebo prerábka?
  6. 3 kritéria pri výbere bytu
  7. Na čo si dať pri kúpe nehnuteľnosti pozor?
  8. Ako postupovať pri kúpe bytu?
  9. Kúpa nehnuteľnosti na hypotéku
  10. Daň z kúpy nehnuteľnosti
  11. Kúpa nehnuteľnosti a daňové priznanie

Kúpa bytu alebo prenájom?

Jednou z dilém, ktoré sa s bývaním spájajú, je otázka, či je vhodnejšie kúpiť nehnuteľnosť alebo si byt prenajať.

Kedy je vhodný prenájom bytu a aké ponúka výhody?

Prenájom je vhodný najmä vtedy, ak sa chcete sťahovať čo najskôr, plánujete veľa cestovať alebo sa vám ešte nechce zaviazať sa na niekoľko rokov. Nájomné zmluvy sa uzatvárajú na isté obdobie, väčšinou je to rok s možnosťou predĺženia pri obojstrannej spokojnosti.

S čím treba hneď na úvod rátať, je zloženie vratnej kaucie, z ktorej sa hradí prípadné poškodenie vybavenia. A v prípade, že spravíte v byte nejaké stavebné úpravy, je dosť možné, že to pred vysťahovaním budete musieť dať do pôvodného stavu.

Výhody a nevýhody prenájmu

K výhodám prenájmu patrí relatívna voľnosť. S najčastejšie dvojmesačnou výpovednou lehotou si môžete bývanie kedykoľvek rozmyslieť a presťahovať sa aj na opačnú stranu sveta. Investícia na začiatku je v porovnaní s hypotékou výrazne nižšia.

Proti prenájmu bytu zase hrá to, že majiteľ vám nemusí zmluvu predĺžiť, nech ste si to tam akokoľvek veľmi obľúbili. Výška nájmu sa často pohybuje v takej výške ako splátka hypotéky, takže kým v nájomnom byte platíte majiteľovi, pri vlastnom by ste už mali časť hypotéky splatenú.

Kedy rozmýšľať nad kúpou nehnuteľnosti?

Ak ste presvedčený, že chcete na danom mieste zostať a máte potrebné financie, je kúpa nehnuteľnosti skvelým riešením. Nezabúdajte však, že ide o naozaj veľký záväzok, preto to dôkladne zvážte.

Výhodou je, že po splatení hypotéky je nehnuteľnosť len vaša a nemusíte sa starať o platenie nájmu. Na akúkoľvek úpravu vlastného bývania potrebujete len svoj súhlas, nikoho iného. Rovnako tak ste však zodpovedný aj za náklady na údržbu a opravy.

Tip: Odborníci radia, na čo si dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti ako formu investície do budúcna

Kúpa bytu ako investícia

V poslednej dobe sa kvôli zvyšujúcim sa cenám nehnuteľností zvyšuje záujem o nájomné bývanie. Preto sa na kúpu bytu môžete pozerať aj ako na investíciu. Zabezpečenie si takéhoto investičného bytu má výhodu v podobe pravidelných splátok nájomného. Je však dôležité vybrať si byt, o ktorý bude aj v budúcnosti záujem, teda vo výhodnej lokalite.

Kedy nekupovať nehnuteľnosť?

Nikdy nie je situácia tak zúfalá, aby ste si museli kúpiť byt, ktorý je napríklad v zlom stavebno-technickom stave, ak mu nezodpovedá predajná cena. Dopredu si prepočítajte náklady, ktoré by ste museli investovať predtým, než by ste tam vôbec začali bývať.

Taktiež nekupujte nehnuteľnosť vtedy, ak vám pred podpisom čo i len rezervačnej zmluvy a zložení zálohy odmietne doložiť niektorý z dôležitých dokumentov a návrh kúpno-predajnej zmluvy. A rovnako vtedy, ak odhalíte nejaké právne závady, ktoré sa vám predávajúci usiloval zatajiť.

Pôvodný stav alebo prerábka?

Pri výbere bývania môžete naraziť na dve možnosti - buď investujete už do prerobeného bytu, alebo si vyberiete ten v pôvodnom stave a o rekonštrukciu sa postaráte sami. Určiť, ktorá možnosť je pre vás tá pravá, sa nedá úplne jednoznačne.

Byt v pôvodnom stave

Byt v pôvodnom stave získate, pochopiteľne, za nižšiu cenu. Následne si môžete všetko prerobiť podľa svojich predstáv, alebo si upraviť pôvodný stav nejakými dekoráciami a iným nábytkom. S najväčšou pravdepodobnosťou však bude nutné prerobiť aspoň kúpeľňu a kuchyňu.Výhodou je aj to, že si môžete vybrať použité materiály aj pracovníkov, ktorí na vašom novom bývaní budú pracovať.

Ak však plánujete zásadnú rekonštrukciu, musíte rátať s tým, že istý čas sa do bytu nenasťahujete. Zároveň vás prerábanie bude stáť dosť veľa času a tiež starostí. Pritom je dôležité dbať aj na dodržanie plánovaného rozpočtu, pretože treba počítať aj s kompletným zariadením bytu.

Byt po rekonštrukcii

Ak si vyberiete byt už po dokončenej rekonštrukcii, nič zásadné by vám nemalo zamávať s rozpočtom a hneď, ako vybavíte formality, sa môžete nasťahovať. Keďže sa sťahujete do hotového, nemusíte sa niekoľko mesiacov trápiť komunikáciou so stavbármi či dodávateľmi materiálu a nábytku. Na druhej strane si musíte byt zobrať taký, ako ho prerobil predchádzajúci majiteľ. S prerobeným bytom sa však spája aj vyššia predajná cena. Nie vždy je však vyššia ako nákupná cena pôvodného bytu v spojení s rekonštrukciou. Preto to treba vždy dôsledne zvážiť.

3 kritéria pri výbere bytu

Hoci je dôležité dať aj na subjektívne pocity, kúpiť prvý byt, ktorý vám padne do oka, nemusí byť úplne výhra. Lákavá cena či dobre nafotené snímky bytu by nemali byť rozhodujúce. Pozorný kupec by mal sledovať aj ďalšie faktory, ktoré môžu mať vplyv nielen na komfortné bývanie, ale aj jeho prípadný budúci predaj.

Lokalita a infraštruktúra

V prvom rade je dôležitá lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Všímajte si dopravnú dostupnosť a infraštruktúru, ale aj vzdialenosť do práce či školy. Zistite si aj možnosti parkovania či zastávky hromadnej dopravy. Ešte pred samotným výberom sa rozhodnite, či chcete bývať na okraji mesta v novostavbe alebo túžite po bývaní na sídlisku blízko centra.

Veľkosť a dispozícia bytu

Zaujímajte sa o počet miestností a množstvo úložného priestoru. Má byt balkón, pivnicu či komoru? Zvolená veľkosť bytu i jeho dispozícia totiž ovplyvní aj náklady pri bývaní, ako aj samotné pohodlie.

Orientácia bytu a jeho poloha

Nemenej podstatná je aj orientácia bytu. Dávate prednosť slnkom vyhriatemu bývaniu alebo by ste boli radšej, keby vám dnu nevošiel ani jeden priamy slnečný lúč? Hoci sa to na začiatku nemusí zdať až také dôležité, určite zvážte aj poschodie, na ktorom budete bývať, počet bytov v bytovom dome i prítomnosť výťahu. Je možnosť uskladniť bicykel alebo kočiar v spoločných priestoroch? Ako funguje bytové spoločenstvo? Uvidíte, že sa vám potom bude jednoduchšie bývať.

Na čo si dať pri kúpe nehnuteľnosti pozor?

Oslovil vás nejaký byt natoľko, že si ho chcete kúpiť? Tak si pred podpisom zmluvy overte ešte niekoľko záležitostí. Vopred si pripravte otázky, ktoré chcete predajcovi položiť, zistite si dôvody predaja a tiež to, aké náklady sa spájajú s prevádzkou bytu. Overte si, čo všetko získate kúpou bytu najmä vtedy, ak sa predáva čiastočne zariadený.

Venujte dostatočnú pozornosť stavu interiéru - podlahám, stenám, oknám i rozvodom. Prehliadnite si kuchynskú linku a vyskúšajte funkčnosť vodovodných kohútikov aj spotrebičov, ktoré sa predávajú spolu s bytom. Tu vám veľmi pomôže, ak si na obhliadku bytu so sebou vezmete aj stavebného odborníka.

Overte si právny stav nehnuteľnosti. Ešte pred prehliadkou si spravte aspoň základný, no dôležitý prieskum. Hlavné právne problémy by ste mali odhaliť už v katastri v liste vlastníctva, do ktorého sa zaznamenávajú formálne údaje o nehnuteľnosti. List vlastníctva je voľne dostupná listina, vďaka ktorej zistíte aj to, či na byte neleží zástavné právo, exekúcia alebo vecné bremeno. Okrem toho si prezrite aj príslušnú stavebnú dokumentáciu a kolaudačné rozhodnutie.

Ako postupovať pri kúpe bytu?

Ak ste si dôsledne naplánovali, čo od nehnuteľnosti chcete, koľko by mala stáť, akým spôsobom ju budete financovať, oslovili ste spoľahlivú realitnú kanceláriu a prípadne ste už aj objavili svoj budúci byt absolvovali ste prehliadku, tak vás čaká ešte nasledujúci postup.

Rezervačná zmluva

Ešte pred samotnou zmluvou o kúpe nehnuteľnosti prichádza na scénu tzv. rezervačná strana alebo zmluva o budúcej kúpnej zmluve, ktorá zahŕňa najčastejšie tri strany - predajcu, kupujúceho aj realitného makléra, ktorý všetko vybavuje. Úlohou takejto zmluvy zaisťuje, že v stanovenej lehote je nehnuteľnosť rezervovaná za dohodnutú cenu vybranému kupujúcemu. Ten tak získa istotu, že kým vybaví papierovačky, tak mu byt nikto nemôže vyfúknuť.

Zmluva o kúpe nehnuteľnosti

Hlavný dokumentom pri predaji nehnuteľnosti je pochopiteľne kúpna zmluva, ktorá určuje podmienky predaja, na ktorých sa zúčastnené strany dohodli. Ako má kúpna zmluva vyzerať, ustanovuje § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka. Kúpna zmluva musí podľa zákonníka obsahovať tieto náležitosti:


  • musí byť písomná
  • presné označenie zmluvných strán
  • presne špecifikovaný predmet kúpy (súpisné číslo, číslo LV a parcelu, na ktorej je budova postavená)
  • uvedenie kúpnej ceny
  • záväzok predávajúceho, že kupujúcemu odovzdá predmet kúpy, teda nehnuteľnosť
  • záväzok kupujúceho prevziať nehnuteľnosť a zaplatiť za to dohodnutú sumu


Ak v kúpnej zmluve chýba niektorá zo spomenutých častí, tak zmluva je neplatná. Okrem toho býva súčasťou kúpnej zmluvy lehota a spôsob zaplatenia kúpnej ceny a tiež lehota na odovzdanie nehnuteľnosti. Odporúča sa tiež uviesť stav meračov energií, čím sa vyhnete budúcim problémom s neuhradenými faktúrami za dodané energie.

Síce nie povinnou, no dôležitou súčasťou je prehlásenie predávajúceho o tom, že nehnuteľnosť nie je zaťažená právom inej osoby a že s ňou môže voľne nakladať.

Kúpa nehnuteľnosti na hypotéku

Najčastejšie využívanou možnosťou pri zaobstarávaní bývania je kúpa nehnuteľnosti na hypotéku. Ešte predtým, ako začnete s kúpou, navštívte banku a zistite, aké máte možnosti na získanie hypotekárneho úveru. Vyhnete sa tak tomu, že by ste po zložení rezervačnej zálohy zistili, že od banky nezískate dostatok financií.

Až následne riešte odhad nehnuteľnosti a jej rezerváciu. Do banky potom podajte všetky potrebné doklady na schválenie. Keď vám banka schváli hypotekárny úver a pripravíte prípadnú hotovosť na dofinancovanie, môžete podpísať s predávajúcim kúpne a záložné zmluvy.

Ďalšou úlohou kupujúceho je odniesť najskôr záložné zmluvy a potom kúpne zmluvy na správu katastra.

Daň z kúpy nehnuteľnosti

Pri kúpe nehnuteľnosti nesmiete zabudnúť okrem vyššie spomínaných povinností aj na daňové povinnosti. Týka sa to akejkoľvek nehnuteľnosti - bytov, nebytových priestorov v bytovom dome, stavby i pozemkov.

Daň z nehnuteľnosti začínate platiť v zdaňovacom období, ktoré nasleduje po zdaňovacom období, kedy ste byt nadobudli. Zjednodušene: ak ste si byt kúpili v roku 2020, daňová povinnosť vám vzniká 1. januára 2021.

Kúpa nehnuteľnosti a daňové priznanie

Na to, aby ste mohli dať zaplatiť, musíte podať daňové priznanie svojmu správcovi dane do 31. januára. Po odovzdaní vám mesto pošle rozhodnutie s výškou dane a termíne jej splatnosti.

V ďalších zdaňovacích obdobiach už daňové priznanie nepodávate, len vám mesto alebo obec pošle predpis a na základe toho daň potom zaplatíte.

Daňové priznanie musí podať každý vlastník nehnuteľnosti, no existujú aj špeciálne prípady. Napríklad pri podielovom spoluvlastníctve môžu vlastníci podať priznanie každý osobitne s uvedením svojho podielu alebo si určia jedného zástupcu, ktorý podá daňové priznanie za všetkých. V prípade manželov v bezpodielovom vlastníctve podáva daňové priznanie vždy len jeden z manželov.